🏠 전월세 전환율 계산기 – 보증금↔월세 자동 변환 (2025년 기준)
전월세 전환율 계산기로 전세보증금과 월세를 손쉽게 상호 변환할 수 있습니다. 전세→월세 전환 시 월세 금액, 월세→전세 전환 시 보증금 금액, 현재 계약의 전환율 계산까지 세 가지 계산을 모두 지원합니다. 법정 전환율(2025년 기준 연 5.5%)과 실제 시중 전환율을 비교해 유리한 계약을 직접 확인해 보세요.
전월세 전환율 계산기 사용 방법
이 전월세 전환율 계산기는 세 가지 탭으로 구성되어 있습니다. 전세→월세 변환 탭에서는 기존 전세보증금 중 일부를 월세로 전환할 때 적정 월세 금액을 자동 계산합니다. 예를 들어 보증금 3억원 전세에서 보증금을 1억원으로 낮출 경우 전환된 2억원에 대한 월세를 즉시 확인할 수 있습니다.
월세→전세 변환 탭에서는 현재 보증금+월세 조건을 전세로 전환할 때 필요한 전세보증금을 계산합니다. 전세 자금 대출 한도를 결정하거나 이사 계획을 세울 때 유용합니다. 전환율 계산 탭은 집주인이 제시한 조건의 실제 연 전환율을 역산해 법정 전환율(연 5.5%)과 비교함으로써 임차인에게 불리한 계약인지 객관적으로 판단할 수 있습니다.
전월세 전환율이란? 쉽게 이해하기
전월세 전환율이란 전세보증금을 월세로 전환하거나, 반대로 월세를 전세보증금으로 환산할 때 적용하는 연간 이율(%)입니다. 쉽게 말해, “보증금을 낮추는 대신 그 차액에 대해 연 몇 %의 월세를 받겠는가”를 나타내는 비율입니다. 전환율이 높을수록 세입자 입장에서는 월세 부담이 커지므로, 시장 전환율이 법정 기준 이하인지 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
∙ 월세 계산: 월세 = (전세보증금 − 월세 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
∙ 전세보증금 계산: 전세보증금 = 현재보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
∙ 전환율 역산: 전환율(%) = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 현재보증금) × 100
▶ 예시: 보증금 차액 2억원, 전환율 5.5% → 월세 = 2억 × 5.5% ÷ 12 = 약 91만 7천원
2025년 법정 전월세 전환율 기준
주택임대차보호법 제7조의2에 따라 전월세 전환율의 법정 상한선은 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 값으로 설정됩니다. 2024~2025년 기준 한국은행 기준금리 인하 기조 속에서 법정 전환율은 연 5.5%(기준금리 + 2%p 또는 연 10% 중 낮은 값)가 적용됩니다. 집주인이 이 법정 전환율을 초과하는 조건을 요구할 경우 임차인은 이를 거부하거나 분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다.
∙ 법정 상한 = Min(한국은행 기준금리 + 대통령령 이율, 연 10%)
∙ 2025년 기준 적용 전환율: 연 5.5%
∙ 적용 대상: 보증금의 일부 또는 전부를 월세로 전환하는 경우
∙ 신규 계약에도 동일 기준 적용 (갱신 계약뿐 아니라 신규 전환 시에도 적용)
※ 법정 전환율은 기준금리 변동에 따라 조정될 수 있습니다. 최신 기준은 국토교통부 또는 법제처에서 확인하세요.
전세 vs 월세, 어떤 것이 유리할까?
전세와 월세 중 어느 것이 유리한지는 전환율과 금융 이자율의 비교가 핵심입니다. 전세보증금을 마련하기 위해 대출을 받는다면 대출 이자율과 전환율을 비교해야 합니다. 예를 들어 전세 대출금리가 연 3.5%인데 전환율이 5.5%라면, 보증금을 유지하는 전세가 월세보다 유리합니다. 반대로 전세 대출금리가 전환율보다 높다면 보증금을 낮추고 월세를 내는 편이 실질 부담이 적을 수 있습니다.
- 전세가 유리한 경우: 전세자금대출 금리 < 전환율 / 목돈이 있어 대출 불필요 / 향후 집값 상승 기대
- 월세가 유리한 경우: 전세 대출금리 > 전환율 / 목돈 운용 수익률이 전환율보다 높을 때 / 단기 거주 계획
- 반전세(보증부 월세): 보증금과 월세를 적절히 조합해 리스크를 분산하는 중간 형태로, 전세보증금 마련이 어려운 경우 활용
전월세 전환 시 주의사항
전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환할 때는 단순한 금액 계산 외에도 여러 사항을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 첫째, 계약 갱신 시 전환 조건 협의가 필요합니다. 집주인이 일방적으로 월세 전환을 요구할 수 없으며, 임차인의 동의가 필수입니다. 둘째, 전환된 보증금이 낮아지면 전세보증금 반환보증보험 가입 조건이 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다. 셋째, 월세는 소득공제(연간 월세액의 15~17%) 혜택이 있어 근로소득자에게는 월세가 세제 면에서 오히려 유리할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
계산: 100,000,000원 × 5.5% ÷ 12 = 458,333원
∙ 차액 5,000만원 → 월세 약 22만 9천원
∙ 차액 1억원 → 월세 약 45만 8천원
∙ 차액 2억원 → 월세 약 91만 7천원
∙ 차액 3억원 → 월세 약 137만 5천원
추가 보증금 = 80만원 × 12 ÷ 0.055 ≈ 1억 7,454만원
전세 환산 보증금 합계 = 3,000만원 + 1억 7,454만원 = 약 2억 454만원
전세가율은 해당 주택의 매매가격 대비 전세보증금의 비율(%)로, 투자·갭투자 분석에 사용됩니다. 예를 들어 매매가 5억원인 아파트의 전세가가 3억원이라면 전세가율은 60%입니다. 두 개념은 완전히 다른 지표이므로 혼동하지 않도록 주의하세요.
∙ 공제율: 총급여 5,500만원 이하 → 연간 월세액의 17%, 5,500만원~8,000만원 → 15%
∙ 공제 한도: 연간 월세 지급액 최대 1,000만원까지 공제 대상
∙ 최대 공제액: 연 170만원 (17% 적용 시)
∙ 요건: 무주택 세대주, 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면 100㎡) 또는 기준시가 4억원 이하
연말정산 시 임대차 계약서와 월세 납입 증빙(계좌이체 내역 등)으로 신청할 수 있습니다.
예시: 보증금 5,000만원에 월세 80만원 → 보증금 1억원에 월세 55만원으로 변경 제안 시
전환율 = (80만원 − 55만원) × 12 ÷ (1억원 − 5,000만원) × 100 = 6.0%
이 경우 전환율이 법정 상한(5.5%)을 초과하므로 임차인은 거부하거나 법정 기준으로 재협상을 요청할 수 있습니다. 위의 전환율 계산 탭을 이용하면 편리하게 역산할 수 있습니다.
상가·사무용 오피스텔은 상가건물임대차보호법이 적용되며, 이 경우 전환율 상한은 한국은행 기준금리 + 4.5%p(연 최대 12%)로 주택보다 높게 적용됩니다. 정확한 적용 법률은 임대차 계약 목적과 건물 용도를 기준으로 판단합니다.